Quy định và cách tính mật độ xây dựng nhà phố mới nhất 2022
Trong bài viết sau đây, MM Home sẽ bật mí đến bạn cách tính mật độ xây dựng nhà phố để bạn có thể hoàn thiện hồ sơ xin cấp phép xây dựng. Bất cứ một công trình nào khi xây dựng cũng phải dựa trên các quy chuẩn do Bộ xây dựng đưa ra. Trước khi tiến hành xây dựng nhà ở, chủ đầu tư cần phải nắm rõ các thông tin, quy chuẩn liên quan để tránh rắc rối về pháp lý.
Mật độ xây dựng nhà phố thường sẽ khác nhau tùy từng công trình. Do đó, việc nắm được quy định cũng như cách tính mật độ xây dựng nhà phố vô cùng quan trọng, giúp gia chủ có thể dễ dàng xúc tiến các hồ sơ pháp lý liên quan đến công trình xây dựng nhà ở của mình.
Mật độ xây dựng nhà phố là gì?
Mỗi công trình xây dựng đều được dựa trên Bộ Quy chuẩn về kỹ thuật xây dựng và quy hoạch xây dựng và Bộ Quy chuẩn về thiết kế nhà cao tầng. Do đó, mật độ xây dựng cũng sẽ được chia làm 2 loại:
- Mật độ xây dựng nhà phố thuần (net – tô): Mật độ xây dựng thuần được hiểu là tỷ lệ diện tích chiếm đất của ngôi nhà trên tổng diện tích lô đất. Tỷ lệ này sẽ không bao gồm diện tích sân thể thao ngoài trời, bể bơi, tiểu cảnh trang trí,,,,
- Mật độ xây dựng nhà phố gộp (brut – tô): Mật độ xây dựng gộp là được hiểu là tỷ lệ diện tích chiếm đất của ngôi nhà nhà trên tổng diện tích toàn khu đất. Tỷ lệ này tính cả không gian mở, các khu cây xanh, sân đường, khu vực không xây dựng của ngôi nhà trong khu đất đó.
- Hệ số sử dụng đất: Tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn toàn của công trình nhà ở chưa tính diện tích tầng hầm, tầng mái so với diện tích toàn bộ lô đất.
Hiện nay theo quy định của nhà nước về mật độ xây dựng nhà phố, cần phải chừa mật độ xây dựng để kiến trúc nhà ở có thể hài hòa với không gian của từng khu vực. Gia chủ khi xây nhà nên tuân thủ theo những quy định này để đảm bảo việc xin giấy phép, thực hiện thủ tục hoàn công được dễ dàng hơn.
Xem thêm:
- Xây dựng ban công nhà phố cần lưu ý gì để đảm bảo đúng quy định và không bị phạt?
- Nhà phố là gì? 3 mẫu nhà phố đẹp nhất năm 2022 bạn nên biết!
Cách tính mật độ xây dựng nhà phố
Dựa trên quyết định số 04/2008/QĐ-BXD Bộ Xây dựng, cách tính mật độ xây dựng như sau:
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của ngôi nhà (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%
Cách tính này thường được các đơn vị tư vấn thiết kế, các cơ quan thẩm định, các bên liên quan sử dụng khi lập hồ sơ thẩm định, phê duyệt và cấp giấy phép xây dựng công trình nhà ở. Bên cạnh công thức tính mật độ xây dựng nhà phố kể trên.
Khi áp dụng cách tính mật độ xây dựng nhà phố theo công thức trên, cần lưu ý diện tích chiếm đất của công trình không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời…
Như vậy, diện tích chiếm đất chính là phần diện tích tính theo hình chiếu bằng của công trình phần nằm trong chỉ giới xây dựng trên mặt đất. Phần ban công, mái đua ra khỏi tường bao ngoài của công trình, kiến trúc trang trí,… cũng không tính vào diện tích chiếm đất.
Quy định về mật độ xây dựng nhà ở TP.HCM
Dựa trên Thông tư 22/2019/TT-BXD quy định về mật độ xây dựng, mật động xây dựng nhà phố tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh như sau:
| Diện tích lô đất (m2/căn nhà) | ≤90 | 100 | 200 | 300 | 500 | ≥1000 |
| Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100 | 80 | 70 | 60 | 50 | 40 |
| Chú thích: Công trình nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần. | ||||||
Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở
Theo như quy định này, mật độ xây dựng nhà phố với các lô đất có diện tích ≤90m2 có thể là 100% nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định về chiều cao, khoảng lùi công trình, hệ thống thông gió và chiếu sáng,…
Quy định về khoảng lùi công trình
Khoảng lùi công trình là gì?
Khoảng lùi công trình hay khoảng lùi xây dựng là khoảng không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng (Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD).
Quy định về khoảng lùi công trình
Khi xây dựng nhà ở, để đảm bảo mật độ xây dựng nhà phố và khoảng lùi công trình, cần lưu ý khoảng lùi của các công trình tiếp giáp với đường giao thông (đối với đường giao thông cấp khu vực trở lên) được quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị. Khoảng lùi này cần phải thỏa mãn quy định về khoảng lùi tối thiểu. (Tham khảo thêm bảng quy định về khoảng lùi tối thiểu của công trình bên dưới)
Để bảo đảm công trình xây dựng nhà phố đúng quy định về khoảng lùi tối thiểu, cần chú ý đến 2 yếu tố:
- Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình.
- Chiều cao xây dựng công trình.
Bảng quy định khoảng lùi tối thiểu của các công trình theo bề rộng đường (giới hạn bởi các chỉ giới đường đỏ) và chiều cao xây dựng công trình
| TT | Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình (m) | Chiều cao xây dựng công trình (m) | |||
| < 19 | 19 ÷ < 22 | 22 ÷< 28 | ≥ 28 | ||
| 1 | < 19 | 0 | 03 | 04 | 06 |
| 2 | 19 ÷ <22 | 0 | 0 | 3 | 06 |
| 3 | ≥ 22 | 0 | 0 | 0 | 06 |
| Chiều cao công trình tính từ cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt tới điểm cao nhất của công trình (kể cả mái tum hoặc mái dốc). Đối với công trình có các cao độ mặt đất khác nhau thì chiều cao công trình tính từ cao độ mặt đất thấp nhất theo quy hoạch được duyệt.
Lưu ý: Các thiết bị kỹ thuật trên mái như cột ăng ten, cột thu sét, thiết bị sử dụng năng lượng mặt trời, bể nước kim loại, ống khói, ống thông hơi, chi tiết kiến trúc trang trí thì không tính vào chiều cao công trình. |
|||||
Trên đây là những thông tin cần biết liên quan đến cách tính mật độ xây dựng nhà phố để bạn có thể tính toán chính xác cho công trình của mình. Nếu cần được tư vấn thêm các vấn đề liên quan đến thiết kế, xây dựng nhà ở, hãy liên hệ ngay với MM Home nhé.
————————————————————————————————————————————————————–
Liên hệ MM Home
Địa chỉ:
- 26 Đường số 55, Khu phố 2, Phường An Phú, TP. Thủ Đức
- 91 Nguyễn Hữu Cảnh, Quận Bình Thạnh, TP. HCM
- 58 Phan Bội Châu, Phường Bến Thành, Quận 1, TP. HCM
Điện thoại: 0369 115 511
